Coronavirus e sospensione dei canoni

CORONAVIRUS E SOSPENSIONE DEI CANONI AVV SILVIA DI VIRGILIO LEX AROUND ME MILANO

L’entrata in vigore sul territorio nazionale della legislazione di emergenza a fini di contrasto dell’emergenza sanitaria (in particolare, i D.P.C.M. 11 marzo 2020 e 22 marzo 2020), ha avuto un impatto notevole in tutti i settori della nostra vita, compresi i rapporti commerciali e privatistici.

La chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, a eccezione di quelle espressamente previste dalla normativa, hanno originato importanti riflessioni in merito agli effetti delle norme in vigore sui contratti di durata.

Nel caso in cui – come è probabile – non sia stata contrattualizzata una clausola relativa al funzionamento del contratto in conseguenza di una epidemia/pandemia. O altro evento riconducibile, anche non letteralmente, a quanto stiamo vivendo.

Tra i contratti di durata analizziamo gli effetti della pandemia sul contratto di locazione commerciale.

Con il contratto di locazione commerciale il Locatore mette a disposizione del Conduttore un immobile destinato a un uso commerciale e non di abitazione dietro pagamento di un corrispettivo determinato liberamente dalle parti. 

L’obbligazione del Locatore è quindi quella di consentire al Conduttore il godimento del bene locato per l’uso e per il tempo stabilito nel contratto. Mentre l’obbligazione del Conduttore è quella di provvedere al pagamento del canone pattuito nel contratto.

L’imposizione ex lege dell’obbligo di interrompere l’attività commerciale esercitata all’interno dei locali oggetto di locazione ha generato riflessioni circa la possibilità di chiedere (e ottenere) la sospensione o riduzione del canone relativo all’immobile non utilizzabile.

Gli istituti giuridici di cui si è invocata l’applicazione sono:

  • l’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore
  • l’eccessiva onerosità della prestazione.

Naturalmente le due ipotesi escludono che il locatore intenda recedere dal contratto per ritenuti gravi motivi.

In questo caso soccorrerebbe l’applicazione dell’art. 27 della L. 392/78 a norma del quale, per gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi.

L’attuale momento storico e la (sperabile) temporaneità delle difficoltà esistenti hanno portato gli operatori del diritto a esplorare quale possa essere l’istituto giuridico più idoneo alla tutela delle parti contrattuali. Pur in presenza di un evento esterno che ha creato uno squilibrio contrattuale.

L’ipotesi della impossibilità sopravvenuta

Ai sensi dell’articolo 1256 c.c., “l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”. Se l’impossibilità di eseguire la prestazione è solo temporanea, “il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

Nel caso di impossibilità parziale, l’articolo 1258 c.c. prevede la liberazione del debitore con l’esecuzione della prestazione per la parte rimasta possibile.

Quindi, l’estinzione dell’obbligazione si determina allorché la causa dell’impossibilità sia:

  • oggettivamente estranea al debitore
  • abbia il carattere della imprevedibilità
  • non sia superabile da parte del debitore usando l’ordinaria diligenza.

L’eccessiva onerosità della prestazione

L’art. 1464 c.c. si occupa invece dell’ipotesi in cui la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile.

La norma stabilisce che “l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

In mancanza di elementi che rendano la prestazione impossibile, totalmente o parzialmente, il debitore è tenuto all’esatto adempimento dell’obbligazione contrattuale. Esponendosi, in caso contrario, alla legittima richiesta di risarcimento dei danni subiti dalla sua controparte.

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Leggi anche il Post “Il contratto ai tempi del Coronavirus” per scoprire cosa puoi fare con i tuoi contratti.

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